Nichtwohngebäude im GModG: Renovierungspflicht und Nullemissionsgebäude

Wohngebäude standen in den letzten Jahren im Mittelpunkt der energetischen Modernisierungsdebatte. Mit dem GModG-Entwurf vom 13. Mai 2026 rücken die Nichtwohngebäude (Büro, Gewerbe, öffentliche Gebäude) in den Fokus: Eine neue Renovierungspflicht für besonders ineffiziente Bestandsbauten und das Nullemissionsgebäude für neue öffentliche Liegenschaften sollen den NWG-Sektor systematisch modernisieren.

§ 40 GModG-E (Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude):

• Ab 1. Januar 2030: Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung darf das 3,50-fache des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes (Anlage 2 GModG) nicht überschreiten.
• Ab 1. Januar 2033: Faktor 2,95.
• Primärenergiefaktor für den Referenz-Vergleich: 0,7 (festgelegt unabhängig vom Energieträger).

Ausnahmen (§ 40 Abs. 3 und 4):

• Nichtwohngebäude, die ab 1.1.1996 errichtet wurden, gelten automatisch als anforderungserfüllend.
• Ältere Gebäude, die nachweislich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994 gebracht wurden.
• Gebäude mit Heizung überwiegend aus Biomasse oder Wärmepumpe.
• Gebäude mit Fernwärmeversorgung.
• Baudenkmäler oder sonst geschützte Bausubstanz.
• Industrieanlagen, Werkstätten, landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf.
• Kleine, freistehende Gebäude.
• Bevorstehender Abriss oder Umnutzung, umfassende Sanierung.
• Gebäude der Landes- und Bündnisverteidigung.

Ziel nach EU-Richtlinie 2024/1275: Bis 2030 sollen die 16 Prozent der Nichtwohngebäude renoviert werden, die unterhalb des nationalen Schwellenwerts liegen; bis 2033 sind es 26 Prozent.

§ 10a GModG-E (Nullemissionsgebäude für neue öffentliche NWG):

Neu errichtete Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand müssen als Nullemissionsgebäude gebaut werden. Definition: ein Gebäude mit sehr hoher Gesamtenergieeffizienz, das den verbleibenden, sehr geringen Energiebedarf vollständig aus erneuerbarer Energie deckt (vor Ort erzeugt oder aus Fernwärme/-kälte aus erneuerbaren Quellen).

§ 41 GModG-E: Nachweis der Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden — auf Verlangen der Landesbehörde, mittels Energieausweis oder anderem geeigneten Nachweis.

Hinweis: Gesetzentwurf, noch nicht beschlossen — Inkrafttreten der Stufen jeweils zum 1.1.2030 und 1.1.2033.

Für Eigentümer großer Bestandsobjekte (Verwaltung, Einzelhandel, Logistik) wird die Energiebilanz zur Kapitalfrage: Ein Gebäude unter dem Schwellenwert bedeutet Renovierungspflicht — typischerweise Dach- und Fassadendämmung, neue Anlagentechnik, ggf. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Wer ein NWG aus den 1970er bis 1990er Jahren ohne nennenswerte Sanierung im Bestand hält, sollte spätestens 2026/2027 mit der Erstellung eines aktuellen Energieausweises beginnen, um den eigenen Status einzuschätzen.

Für die Immobilienwirtschaft entsteht ein Bewertungsdruck: Gebäude unter Schwellenwert verlieren mittelfristig an Marktwert, weil der zukünftige Renovierungsaufwand 'eingepreist' wird. Umgekehrt steigen Gebäude mit guter Effizienz und niedrigem Lebenszyklus-CO₂ in der Wertschätzung.

Für Architekten und Fachplaner entsteht ein klar abgegrenztes Beratungsfeld: NWG-Renovierungskonzepte mit klarem Ziel — Faktor 3,50 (2030) bzw. 2,95 (2033) vom Referenzgebäude. Die Maßnahmen sind in der Regel keine 'Effizienzhaus 40'-Sanierungen, sondern fokussierte Eingriffe auf Hülle, Anlagentechnik und Beleuchtung.

Für die öffentliche Hand wird das Nullemissionsgebäude zum Pflichtstandard bei jedem Neubau einer Schule, Verwaltung oder Sporteinrichtung — mit entsprechenden Investitionsentscheidungen für PV, Wärmepumpe und Speicherlösungen.

Der Nichtwohngebäude-Sektor ist für rund 28 Prozent des deutschen Endenergieverbrauchs in Gebäuden verantwortlich (BMWE-Daten). Ohne systematische Modernisierung dieses Bestands sind die Klimaziele 2030/2045 nicht erreichbar. § 40 GModG-E setzt erstmals klare, rechenbare Anforderungen auch für den NWG-Bestand — analog zum Wohngebäude-Bereich, der seit Jahren über den Energieausweis und die EnEV/GEG bewertet wird.

Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (§§ 10a, 40, 41 GModG-E), Bearbeitungsstand 13. Mai 2026.