Der neue Energieausweis ab 2026 — was die EPBD-Novelle für Eigentümer und Sanierer ändert

Wer in den vergangenen Jahren einen Energieausweis ausgestellt oder erhalten hat, kennt die deutsche Skala von A+ bis H. Diese Skala wird verschwinden. Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie — die EPBD 2024/1275 — ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten und muss bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Parallel dazu wird das Gebäudeenergiegesetz grundlegend überarbeitet und in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt. Für Eigentümer, Vermieter, Sanierer und alle, die mit Immobilien arbeiten, bringt das eine Reihe konkreter Änderungen — bei der Bewertungsskala, bei den Ausweispflichten und bei den Mindestanforderungen an den Gebäudebestand.

Die bisherige deutsche Energieausweis-Skala mit neun Stufen von A+ bis H wird durch eine EU-weit einheitliche Skala mit sieben Stufen von A bis G ersetzt. Klasse A bezeichnet künftig ausschließlich Nullemissionsgebäude — also Gebäude, die im Betrieb keine oder nahezu keine Treibhausgasemissionen verursachen. Klasse G markiert die schlechtesten 15 Prozent des jeweiligen nationalen Gebäudebestands.

Das klingt zunächst nach einer rein formalen Umbenennung, ist es aber nicht. Die neue Skala ist deutlich anspruchsvoller kalibriert als die bisherige deutsche Einteilung. Ein Gebäude, das heute noch in Klasse C oder D eingestuft ist, kann nach der neuen Methodik in Klasse E oder F landen — ohne dass sich baulich irgendetwas verändert hat. Das ist keine Verschlechterung des Gebäudes, sondern eine veränderte Messlatte. Eigentümer sollten sich darauf einstellen, dass bestehende Ausweise nach Ablauf ihrer Gültigkeit durch Ausweise mit deutlich schlechteren Klassen ersetzt werden könnten.

Für die Praxis bedeutet das: Wer einen Energieausweis in den nächsten Jahren neu ausstellen lassen muss, sollte die neue Einordnung nicht als Überraschung erleben, sondern sich frühzeitig beraten lassen. Bestandsausweise behalten ihre Gültigkeit für die volle zehnjährige Laufzeit — ein Ausweis, der 2022 ausgestellt wurde, läuft also bis 2032 weiter und muss nicht vorzeitig erneuert werden.

Bisher war der Energieausweis vor allem bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung vorzulegen. Das bleibt so. Neu hinzu kommen jedoch zwei Pflichttatbestände, die in der bisherigen deutschen Regelung nicht vorgesehen waren: Zum einen soll der Ausweis künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen vorgelegt werden müssen. Zum anderen wird die Ausweispflicht auf größere Sanierungsmaßnahmen ausgeweitet.

Darüber hinaus müssen öffentliche Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern den Energieausweis sichtbar aushängen. Diese Aushangpflicht ist nicht neu, die Schwelle wird aber abgesenkt — bisher galt sie ab 500 Quadratmetern. Für Betreiber öffentlicher Liegenschaften, Schulen, Verwaltungsgebäude oder ähnliche Einrichtungen ist das eine unmittelbar relevante Anforderung.

Wie genau die nationalen Regelungen im Detail aussehen werden, hängt von der Umsetzung im Gebäudemodernisierungsgesetz ab. Die Koalition hat sich im Februar 2026 auf Eckpunkte geeinigt; das Inkrafttreten wird für Juli 2026 erwartet. Bis dahin besteht noch Spielraum für Konkretisierungen im Gesetzgebungsverfahren.

Die EPBD-Novelle enthält nicht nur Vorgaben zum Energieausweis, sondern auch verbindliche Mindesteffizienzstandards, sogenannte MEPS (Minimum Energy Performance Standards), zunächst für Nichtwohngebäude. Bis 2030 müssen die schlechtesten 16 Prozent des Nichtwohngebäudebestands saniert sein, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent. Das sind keine unverbindlichen Zielwerte, sondern Richtlinienvorgaben, die in nationales Recht überführt werden müssen.

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, Bürogebäuden oder gemischt genutzten Liegenschaften bedeutet das: Wer heute in der unteren Effizienzklasse liegt, sollte prüfen, ob sein Gebäude zu den betroffenen Schlechtesten gehört — und wenn ja, wann und wie eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden kann. Frühzeitige Planung ist hier klar im Vorteil, weil Förderung, Handwerkerkapazitäten und Materialverfügbarkeit nicht unbegrenzt sind.

Für Wohngebäude sind vergleichbare MEPS in der EPBD ebenfalls vorgesehen, die nationalen Umsetzungsfristen und Schwellenwerte stehen allerdings noch nicht abschließend fest. Hier ist die weitere Entwicklung im Gesetzgebungsverfahren zu beobachten.

Das Gebäudeenergiegesetz, das seit 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland regelt, wird grundlegend überarbeitet. Der neue Name — Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GMG — ist dabei nicht nur Symbolik. Die Koalitionseinigung vom Februar 2026 betont drei Leitprinzipien: technologieoffener, flexibler, einfacher. Was das im Einzelnen bedeutet, wird sich erst im Gesetzestext zeigen.

Klar ist: Das GMG wird die EPBD-Vorgaben in deutsches Recht überführen, also die neue Energieausweis-Skala, die erweiterten Ausweispflichten und die Mindesteffizienzstandards. Daneben sollen bisherige Regelungen vereinfacht und Anforderungen stärker auf Ergebnisse statt auf vorgeschriebene Technologien ausgerichtet werden. Für Energieberater und Planer bedeutet das eine Übergangsphase, in der alte und neue Regelwerke nebeneinander existieren — und in der Beratungsqualität besonders wichtig ist.

Ich empfehle Eigentümern und Bauherren, laufende oder geplante Sanierungsvorhaben jetzt sorgfältig zu prüfen: Was gilt noch nach altem Recht, was greift bereits nach neuem? Wer im Sommer 2026 mit einer Maßnahme beginnt, sollte wissen, welches Regelwerk für ihn maßgeblich ist.

Die Kombination aus neuer Bewertungsskala, erweiterter Ausweispflicht und absehbaren Mindesteffizienzstandards verändert den Stellenwert des Energieausweises grundlegend. Er war lange ein Pflichtdokument, das viele Eigentümer möglichst günstig und schnell beschaffen wollten. Künftig wird er stärker zum Steuerungsinstrument — sowohl für Eigentümer, die Sanierungsentscheidungen treffen müssen, als auch für Mieter und Käufer, die Gebäude vergleichen wollen.

Die EU setzt zudem auf bessere Datenbanken und mehr Transparenz: Energieausweise sollen künftig in nationalen Registern erfasst und zugänglich sein, was die Vergleichbarkeit erhöht und Schummeleien erschwert. Für die Qualität der Ausweise — und damit für die Arbeit der Energieberater — steigen die Anforderungen.

Mein Rat für Eigentümer: Prüfen Sie, wann Ihr bestehender Energieausweis ausläuft. Planen Sie keine Neuausstellung auf den letzten Drücker, sondern nutzen Sie die Gelegenheit, den Ausweis mit einer fundierten Beratung zu verbinden. Ein Energieausweis, der nur das Pflichtminimum erfüllt, hilft bei der Sanierungsplanung wenig. Ein Bedarfsausweis mit individueller Sanierungsfahrplan-Beratung gibt Ihnen dagegen eine belastbare Grundlage für die nächsten Jahre — unabhängig davon, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst sanieren wollen.