Energieausweis 2026: Was Immobilienmakler jetzt wissen und ändern müssen

Am 28. Mai 2024 ist die neue EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 in Kraft getreten. Die Umsetzungsfrist läuft bis zum 29. Mai 2026 — und Deutschland wird das neue Recht voraussichtlich im Juli 2026 als sogenanntes Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschieden, den Nachfolger des GEG. Was das für Sie bedeutet? Mehr als die meisten Makler heute ahnen.

Ich bin Rolf Krause, Energieberater in Brüggen, und ich begleite täglich Eigentümer und Fachleute rund um das Thema Gebäudeenergie. Dieser Beitrag ist kein Gesetzeskommentar — er ist ein Praxis-Leitfaden für Ihr Tagesgeschäft. Lesen Sie ihn, bevor Ihr nächstes Exposé online geht.

Heute kennt jeder die bunte Skala von A+ bis H. Ab 2026 gilt EU-weit eine einheitliche Skala von A bis G. Klingt übersichtlicher — ist aber deutlich strenger. Der entscheidende Mechanismus: Klasse G umfasst die schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands. Die Klassen werden also relativ zum Bestand definiert, nicht nach fixen Energiekennwerten.

Das hat eine direkte Konsequenz für Ihre Verkäufer und Vermieter: Ein Gebäude, das heute noch mit Klasse E oder F bewertet ist, kann morgen — ohne eine einzige Sanierungsmaßnahme — in Klasse G landen. Nicht weil das Haus schlechter geworden ist, sondern weil die Messlatte neu gesetzt wurde. Ich erlebe das bereits bei Bestandsausweisen, die ich für Eigentümer prüfe: Die Überraschung ist oft groß. Bereiten Sie Ihre Kunden darauf vor, bevor der neue Ausweis auf dem Tisch liegt.

Die Pflicht, Energieausweis-Daten in Immobilienanzeigen anzugeben, bleibt bestehen — aber mit der neuen Skala. Das betrifft die nächste Anzeige, die Sie auf ImmobilienScout24, Immowelt oder in der Lokalzeitung schalten. Steht dort noch eine Klasse nach alter Skala, obwohl der neue Standard gilt, riskieren Sie ein Bußgeld nach §108 GEG von bis zu 10.000 Euro pro Verstoß. Pro Verstoß — nicht pro Objekt insgesamt.

In der Besichtigung wird die Frage kommen: 'Was bedeutet denn jetzt Klasse F — früher war das doch noch anders?' Haben Sie keine klare Antwort, verlieren Sie Vertrauen. Haben Sie eine gute Antwort, gewinnen Sie Kompetenz. Ich empfehle Ihnen, sich eine kurze Erklärung zurechtzulegen — dazu gleich mehr. Außerdem: Prüfen Sie Ihre Exposé-Vorlagen. Viele Makler nutzen Standardtexte mit Formulierungen wie 'Energieeffizienzklasse laut Ausweis'. Das reicht künftig nicht mehr, wenn die Skala nicht eindeutig benannt ist.

Bisher galt die Energieausweis-Pflicht bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung. Das war überschaubar. Ab 2026 kommt eine Pflicht hinzu, die viele Verwalter und Makler überrascht: Auch bei Mietvertragsverlängerungen muss künftig ein gültiger Energieausweis vorliegen und dem Mieter zugänglich gemacht werden. Wenn Sie also für einen Eigentümer einen auslaufenden Mietvertrag verlängern oder neu aufsetzen, gehört der Energieausweis auf die Checkliste — genauso wie bei einer Neuvermietung.

Dazu kommt: Bei größeren Sanierungen wird der Ausweis ebenfalls Pflicht. Das ist relevant, wenn Ihre Kunden sanieren und die Immobilie danach vermarkten wollen. Ein veralteter Ausweis nach der Sanierung ist nicht nur ungenau — er kann bei einem späteren Kaufvertrag angreifbar sein. Sprechen Sie das bei jedem Sanierungsgespräch aktiv an.

Lassen Sie mich direkt sein: Die rechtlichen Risiken sind real und sie treffen Sie persönlich als Makler. Erstens: Bußgelder bis 10.000 Euro nach §108 GEG pro Verstoß gegen die Ausweispflicht oder die Pflichtangaben in Anzeigen. Das ist kein theoretisches Szenario — Behörden haben in der Vergangenheit bereits Bußgelder verhängt, und mit der neuen Richtlinie wird die Aufmerksamkeit steigen.

Zweitens: Kaufvertragsanfechtung. Wenn ein Käufer nachweisen kann, dass ihm falsche oder irreführende Energiedaten präsentiert wurden — etwa eine Klasse nach alter Skala, die er mit der neuen verwechselt hat — kann das zur Grundlage einer Anfechtung oder Schadensersatzforderung werden. Das ist besonders heikel, wenn zwei Ausweise mit unterschiedlichen Skalen parallel im Markt kursieren. Drittens: Ihre Kunden. Ein Käufer, der im Notariat zum ersten Mal hört, dass 'sein' Haus jetzt Klasse G statt früher Klasse E hat, wird nervös. Wenn Sie das nicht erklärt haben, sind Sie derjenige, dem er das ankreidet.

Bestandsausweise behalten ihre 10-jährige Gültigkeit. Das bedeutet: Bis weit in die 2030er Jahre werden Ausweise nach alter und neuer Skala nebeneinander im Markt sein. Für Sie als Makler ist das eine tägliche Erklärungsaufgabe.

Mein Tipp für das Kundengespräch — kurz und ohne Bauphysik: 'Die EU hat die Skala neu geeicht, damit alle Länder vergleichbar sind. Ihr Haus hat sich nicht verändert, aber der Maßstab ist strenger geworden — ähnlich wie wenn eine Schule die Notengrenzen anhebt.' Das versteht jeder. Dann kommt der entscheidende Schwenk: 'Und genau deshalb gibt es jetzt höhere Förderungen für Gebäude in den unteren Klassen.' Denn das stimmt: Der BEG-Bonus für sogenannte Worst-Performing-Buildings — also Gebäude in den schlechtesten Energieklassen — bietet Käufern deutlich höhere Zuschüsse bei der Sanierung. Eine schlechte Klasse ist also nicht nur ein Makel, sondern auch ein Förder-Hebel. Nutzen Sie das als Verkaufsargument, besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten.

Für Gewerbeimmobilien wird es noch konkreter. Die EU schreibt über sogenannte Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz (EU-MEPS) vor: Die schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude müssen bis 2030 saniert sein, die schlechtesten 26 Prozent bis 2033. Das sind keine Empfehlungen — das sind Fristen mit Konsequenzen. Wenn Sie Gewerbeimmobilien vermitteln oder verwalten, sollten Sie heute schon wissen, welche Objekte in diesem Bereich liegen. Ein Käufer, der 2025 eine Büroimmobilie in schlechter Energieklasse kauft und 2030 zwingend sanieren muss, will das vorher wissen — von Ihnen, nicht vom Notar.

1. Ausweise im Bestand prüfen: Gehen Sie Ihre aktiven Objekte durch. Welche Ausweise laufen bis 2026 aus? Welche Gebäude könnten unter der neuen Skala in Klasse G rutschen? Sprechen Sie die Eigentümer jetzt an — nicht kurz vor dem Beurkundungstermin.

2. Exposé-Vorlagen aktualisieren: Überarbeiten Sie Ihre Standardtexte und Anzeigen-Templates, bevor das GModG in Kraft tritt. Bauen Sie ein Pflichtfeld für die Skalen-Version ein (alt: A+ bis H / neu: A bis G), damit keine Verwechslungen entstehen.

3. Mietvertragsverlängerungen auf dem Radar: Erstellen Sie eine Liste aller Mietverhältnisse, die 2026 verlängert werden. Für jedes dieser Objekte brauchen Sie einen gültigen, aktuellen Ausweis — planen Sie das rechtzeitig ein.

4. Kundengespräch vorbereiten: Legen Sie sich eine zwei- bis dreiminütige Erklärung für den Skalenwechsel zurecht. Üben Sie sie. Kombinieren Sie sie immer mit dem Hinweis auf den BEG-Worst-Performing-Buildings-Bonus — das dreht die Stimmung.

5. Energieberater ins Netzwerk: Arbeiten Sie mit einem zugelassenen Energieberater zusammen, der schnell und verlässlich Ausweise ausstellen kann. Im Zweifel bin ich das für Sie im Raum Brüggen und Umgebung. Aber egal wen Sie wählen: Haben Sie den Kontakt, bevor Sie ihn dringend brauchen.