Marktwert-Berechnung für Immobilien
Ermitteln Sie den Marktwert Ihrer Immobilie nach drei Verfahren: Sachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung), Ertragswert (kapitalisierte Mieteinnahmen) und Vergleichswert. Mit ESG-Scoring, Standortbewertung und CAPEX-Planung. Der energetische Zustand beeinflusst den Wert um 10–25 %.
Objektstammdaten
Energetischer Zustand
Miet- und Kostendaten
CAPEX-Planung
Geplante Investitionen (Sanierungen, Modernisierungen) der nächsten Jahre
Marktannahmen
Sachwert-Parameter
Finanzierung (optional)
Standortbewertung
Bewerten Sie die Standortqualität auf einer Skala von 0-100.
Makrostandort
Mikrostandort
Risikofaktoren
Zukunftsfähigkeit & Energie
Objektqualität & Technik
Energie & Nachhaltigkeit
Digitalisierung
Bewertungsergebnisse
Gesamt-Score: 0 / 100
💰 Ertragswert
0 €
Kapitalisierter Reinertrag
🏗️ Sachwert
0 €
HK × (1−AWM) × Energiefaktor + Boden
📊 Vergleichswert
0 €
Marktbasierte Bewertung
💹 DCF (NPV)
0 €
Barwert zukünftiger Cashflows
🎯 Empfohlener Marktwert
0 €
Bandbreite: 0 bis 0 €
📈 IRR (Internal Rate of Return)
0%
Rendite über DCF-Zeitraum
💵 Bruttomietrendite
0%
Jahresmiete / Kaufpreis
Score-Übersicht
Wertbandbreiten-Vergleich
DCF Cashflow-Übersicht
Sensitivitätsanalyse
Verändern Sie zentrale Parameter und sehen Sie die Auswirkungen auf den Marktwert in Echtzeit
Angepasster Marktwert
0 €
Abweichung: ±0%
Sensitivitäts-Spider
Wertentwicklung pro Parameter
Häufige Fragen
Was berechnet der Marktwert-Rechner?
Der Rechner ermittelt den Marktwert einer Immobilie nach drei anerkannten Verfahren: Sachwertverfahren (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung), Ertragswertverfahren (Mieteinnahmen kapitalisiert) und Vergleichswertverfahren (Marktdaten ähnlicher Objekte). Die Ergebnisse werden gewichtet zusammengeführt.
Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Ertragswert?
Der Sachwert basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes plus Bodenwert — was hat das Gebäude in der Herstellung gekostet? Der Ertragswert basiert auf den erzielbaren Mieteinnahmen — was wirft das Gebäude als Investment ab? Bei selbstgenutztem Eigentum ist der Sachwert relevanter, bei Renditeobjekten der Ertragswert.
Wie beeinflusst der energetische Zustand den Marktwert?
Erheblich: Ein unsanierter Altbau (Effizienzklasse G/H) kann 10–25 % weniger wert sein als ein vergleichbar saniertes Gebäude (Klasse B/C). Der Rechner berücksichtigt den Energieausweis-Kennwert, den Heizungstyp und anstehende Sanierungspflichten als Wertabschläge bzw. -zuschläge.
Was ist die Alterswertminderung?
Die Alterswertminderung reduziert den Sachwert proportional zum Alter des Gebäudes bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer. Formel: AWM = Alter / Gesamtnutzungsdauer × 100 %. Ein 30 Jahre altes Haus mit 80 Jahren Nutzungsdauer hat 37,5 % Alterswertminderung. Sanierungen können die Restnutzungsdauer verlängern.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins ist der Kapitalisierungszinssatz für das Ertragswertverfahren. Er gibt die marktübliche Verzinsung von Immobilien an. Typisch: Einfamilienhaus 1,5–3,0 %, Mehrfamilienhaus 3,0–5,0 %, Gewerbe 5,0–8,0 %. Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Ertragswert.
Was ist der Bodenwert?
Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Kommunen alle zwei Jahre veröffentlicht und sind unter boris.nrw.de einsehbar. Der Bodenwert ist Teil sowohl des Sach- als auch des Ertragswertverfahrens.
Wie wird die Standortqualität bewertet?
Der Rechner bewertet Makrostandort (Region, Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung) und Mikrostandort (Infrastruktur, ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Lärm, Hochwasserrisiko). Jeder Faktor wird auf einer Skala bewertet und fließt als Zu- oder Abschlag in die Gesamtbewertung ein.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Bewirtschaftungskosten reduzieren den Reinertrag im Ertragswertverfahren: Verwaltungskosten (ca. 3–5 % der Miete), Instandhaltungsrücklage (7–12 €/m²/a), Mietausfallwagnis (2–4 %) und nicht umlagefähige Betriebskosten. Der Rechner verwendet Standardsätze nach ImmoWertV.
Wie genau ist die Wertermittlung?
Der Rechner liefert eine fundierte Orientierung, ersetzt aber kein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der Eingabedaten ab. Für Kaufentscheidungen, Finanzierungen oder Erbschaftssteuer ist ein amtliches Gutachten erforderlich.
Was ist die CAPEX-Planung?
CAPEX (Capital Expenditure) bezeichnet die geplanten Investitionsausgaben für das Gebäude: anstehende Sanierungen, Heizungstausch, Dacherneuerung etc. Diese zukünftigen Kosten reduzieren den aktuellen Marktwert, da der Käufer sie tragen muss. Der Rechner bilanziert den CAPEX-Bedarf automatisch.
Welche Rolle spielt das Baujahr?
Das Baujahr bestimmt die Gesamtnutzungsdauer (Massivbau: 60–100 Jahre, Leichtbau: 40–60 Jahre), die Alterswertminderung und die wahrscheinlichen Sanierungspflichten (GEG-Nachrüstpflichten, Betriebsverbot Heizkessel nach 30 Jahren). Ältere Gebäude mit umfassender Sanierung können eine verlängerte Restnutzungsdauer haben.
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